你必須知道的幾個房地產知識和觀念─關於資産配置


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你必須知道的幾個房地產知識和觀念─關於資産配置

「錯過買房」是「戰略失誤」,是對房地產認知出現了偏差,「買錯房則是戰術錯誤」,是對房地產專業認識不足。 相對於買錯房的損失,錯過買房才是最大的損失,畢竟買錯會被其他房產的增值給攤平,錯過買房則是徹底的損失。

人生的財富機運和資産配置

因為房價過高,促使政府加大打了炒房措施,也使得房價的上漲逐漸回歸理性。在政府嚴打炒房下,建商出售的房價僅能反應成本的提升,不再享有暴利,因此,若從投資獲利的角度來看,房產投資已不再享有絕對的優勢,但對剛需族,像是首購及換屋族群,畢竟,擁有符合自己需求的好房子是人生的幸福表徵,是安定的泉源,其意義不止是家庭財富,也是心理安定的基石。

房地產的特性:高槓桿、低資金成本、低流動性
房地產的最大優勢在於高槓桿的運用,也就是只要擁有20~25%的自有資金就可以撬動4、5倍的資產,選購預售屋時,投入甚至更少,所以只要標的物選對了,獲利就可以大幅放大,這項優勢是其他資產所不具備的,也因此房地產成了投機客炒作的溫床,預售屋更是如此。

房地產的缺點則是交易流程長(幾個月)、流動(變現)性低,如果急需用錢,往往沒有辦法立即套現,滿足需要。

房市vs股市

長久以來,房地產不論在獲利的金額或成功的機率上都遠遠超過股市,所以市場上靠房地產致富的人是遠遠超過靠股市;另外,房地產在專業的操作上也遠比股市來得簡單,亦即具備普及性,幾乎販夫走卒都能輕鬆掌控,不像股市,沒有三兩三幾乎很難上梁山,股市如海,是大資本的舞臺,一般民眾除非長期認真鑽研,否則終將只是大戶鯨吞的韭菜。在注重創新的市場經濟體中,股市的增長率則高於房市;而在跑馬圈地的市場經濟裡,房市則跑蠃股市。以房地產做為理財方式的風潮,因受到政府對房價的干預正在消退中,展望未來,靠房地產賺取暴利的時代正在逐漸遠去,房地產不再是投資理財的最佳方式。

年輕人真的有能耐在大都會買房嗎?

根據筆者的親身經歷,年輕人有能力靠自身能力買房的真的很少,尤其是台北市的房產,除了由父母支助頭期款外,甚至不少是由父母全款資助,很多父母更是利用危老、都更改建的機會,把祖先的老房在改建後的分回轉移給子女,而且類似的情形已是愈來愈多、愈來愈普遍。就像一些父母說的:「當今房價這麼高,父母不支持,子女那有能力買房」,也因為父母的資助,使得家庭凝聚力更高,呈現更和諧的氛圍,只要處理得當,更可確保家中一輩子的和樂。

老屋老化的度會愈來愈快,但改建卻愈來愈不容易

從房屋老化的情形來看,近期內政部公布最新數據顯示,109年6月底,我國房屋稅籍住宅類數量為881萬119宅,住宅屋齡中位數為29.8年, 50年以上的建物比率,台北市達10.4%(93890戶),為六都最高,新北市則達4.7%(共76758戶)。再根據我國房屋的耐震相關規範檢視,2003年 之前興建的房子都有耐震不足的疑慮,而這些房子就佔了我國現存房屋量的76%以上。

從房屋老化的速度來看,房子的老化速度更是遠遠快過新宅的供應量,這種情形在幾年後,屋齡大於60年的房子逐年增加之後會更加明顯,要改變這種情況,除非都更危老改建推動的「非常非常非常」成功(重要的事要說3遍)。但現實上,老屋要大量改建會很困難,一方面是改建的成本(包括營造成本、整合成本和難度)愈來愈高,改建的分回會愈來愈少,因此,在新屋少於老屋老化(不堪使用)的情況下,筆者預估至少在10年內,新屋供過於求的情形不會發生。



https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200336055


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