道路用地買賣是甚麼?


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道路用地買賣是甚麼?

道路用地如果位處於台北新北買賣熱區,或是未來的捷運站旁、都市計畫的重劃區等,都是屬於道路用地買賣行情較好的地區。例如今年3月份,在台北市的信義安和5號捷運站出口附近,有一塊花圃畸零地,原本屬於捷運聯開宅規劃的道路用地,雖然僅大約2坪大小,但據傳地主開出4億元的天價!道路用地的地主非常弱勢,有土地所有權,但沒有使用權。幾十年來只能無償提供大眾通行,如果想要換成現金需要注意什麼?道路用地收購道路用地買賣需要注意什麼?道路用地買賣流程怎麼走?道路用地買賣風險有哪些?關於道路用地買賣細節,本篇文章一次為你解說!


道路用地是什麼?

道路用地的意思是,政府的都市更新計畫中,有部分是作為公共設施用地,例如道路用地、公園預定地、綠地用地、廣場用地、學校用地、人行道用地…等,這些土地原本應該由政府來徵收,但因為政府因為財政赤字且經費長期不足,所以一直沒有被徵收,而其中最常見的就是道路用地。

道路用地種類

依據建築法第48條:直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。依此法,道路用地大致可分為:計劃道路、既成道路及私設道路這3種。
道路用地計劃道路:在都市計畫圖和地籍圖上都有標示,但尚未施工的道路用地。
道路用地既成道路:在都市計畫圖上有標示,但在地籍圖上沒有標示;是已經使用10-20年以上的現有道路,且有兩戶以上的人口通行使用。
道路用地私設道路:在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,有供公眾通行、或供公眾通行未達20年,或提供特定人士,例如社區住戶通行等,或自行留設的私人道路;一般只在建築執照中會有標示。
道路用地行情表:道路用地價格怎麼算?

基本上,道路用地行情、路地買賣價格高低,主要按照都市計畫內建案的實際總體容積需求量,及目前市場供需情況來評估行情,進行道路地買賣之前,建議先蒐集、觀察最近半年至一年內該地區的土地道路用地價格,再加以分析歸納。

影響道路用地買賣價格的因素

該地區若為交通要地如捷運、車站附近,或新興重劃區、有重大交通建設等,買賣行情一般都比較好。
地上佔用物的多寡及比例,如果此塊道路用地佔有物過多,就會影響價格。
如果是山坡地、或較偏遠的地區、附近有嫌惡設施等,例如墳場、垃圾場等,價格就比較低。


道路用地容積移轉是什麼意思?


容積移轉是都市更新的一種概念,透過都市設計的方法,將原土地上過於老舊的建物、農地、特殊狀態的土地之可移轉容積,轉移至其他建築土地上,以達到控制土地使用強度,確保整體居住生活品質的目的,一般被認為有利於土地利用及都市發展。

道路用地用途有哪些?

道路用地收購道路用地買賣之前,先知道道路用地的用途,主要有以下幾項:

一、等待政府徵收

道路用地可以直接等政府徵收,但是目前公共設施保留地價值愈來愈低,既成道路已不徵收,且因政府財政困難,要等政府徵收幾乎是不可能的事了或者遙遙無及。建議民眾找專業台北建設公司做容積移轉、買道路用地,推薦找專做道路用地買賣的士林虹展建設辦理。

二、容積移轉

做容積移轉可說是較好的用途,就是將一塊土地的可移出容積,移轉到其他可建築土地或建物來使用,對於都市更新計畫是很有利的做法,可讓受限制的土地,移轉到同一都市計畫地區的其他建地使用。

三、容積交換

利用坪數交換的方式來辦理容積移轉,坪數分配方式,依照《都市更新條例》第51條,主要有「分配建物」或「現金補償」兩種容積交換方式。


道路用地收購QA

道路用地蓋房子可以嗎?

基本上,道路用地是不能蓋房子的,因為不是建築用地。除非基地與計畫道路之間,也就是鄰路有「建築線」才能蓋房子。

私人道路用地可以圍起來嗎?

如果私人道路用地,是屬於「通行必要道路」及「既有道路」,就是「公物」了,地主就沒有自由使用的權利,必需無償供民眾通行。地主如果圍起來不供民眾通行或破壞道路,在法律上此行為有可能觸犯「毀損公物罪」。

持分道路用地可以賣嗎?

可以,只是必需遵守其他用地持分人擁有優先購買權的原則。如果其中有土地持分人不同意出售土地,希望賣道路用地的持分共有人數量、持分權利皆超過1/2以上,仍然可以進行持分道路用地買賣。

道路用地可當祖產留給子孫嗎?

可以,道路用地可以代代相傳,但子孫持分越分越少而且日益貶值未來容易起紛爭或是未辦繼承遭政府代管。

道路用地需全部所有權人蓋章同意買賣嗎?

不需要,只要部分持有人就可做道路用地部分轉讓。

道路用地賣掉須繳增值稅嗎?

公共設施保留地在買賣移轉過程沒有任何稅務問題。

為什麼現在很多公司都要買道路用地?

道路用地目前因法令修法原因,可以讓建商購入後來增加獎勵容積,所以現在道路用地收購道路用地買賣才會這樣熱門,如果法令再修改,以後是否有變數是不得而知,誠建議地主們把名下的道路用地賣出以免政策改變後,可能就會價格降低(目前已經有代金來抵繳,所以對於地主權力多少影響)

個人持分的道路用地或公同共有的土地可以賣嗎?

可以,持分的任何土地皆能進行買賣,只需20天就可完成交易,並領完所有價金。公同共有的土地也可以賣,但是流程較繁雜所需耗費的時間約一年左右。

賣土地最重要的是價格?付款方式?還是…?

土地的價格、付款方式其實都大同小異,但是地主持有的地短則3~5年,長則50~100年,除了希望可以有滿意的價格,最重要的就是-賣給誰。很多地主聽信了仲介、中人的不實言語,把自己的土地賣給誰都不清楚,簽了約以後,不但錢沒拿到,到了最後還被人告上了法院。土地沒有處理好、錢也沒拿到,還多了要花錢花時間的訴訟要處理,簡直賠了夫人又折兵。總而言之,賣土地,還是對象最重要。


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